La SCI familiale est une forme juridique qui permet de gérer un patrimoine immobilier à plusieurs, au sein d’une même famille. Elle offre de nombreux avantages, mais également des inconvénients qu’il est important de connaître. Comment créer une SCI familiale ? Comment fonctionne-t-elle et quel est son coût ? Quels sont ses avantages et limites ?
Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?
Une SCI (Société Civile Immobilière) est une entreprise dont l’objet est de gérer un patrimoine immobilier. La SCI familiale est quant à elle une forme spécifique de SCI, réservée à la gestion d’un patrimoine immobilier au sein d’une même famille. Elle est exclusivement composée de membres d’une même famille, tels que des conjoints, des parents et leurs enfants, des frères et sœurs, des oncles et des tantes, etc.
La SCI familiale peut être utilisée pour détenir et gérer différents biens immobiliers, tels que des maisons, des immeubles de rapport, des terrains, etc. Son objectif principal est de gérer et de protéger le patrimoine immobilier familial. Les membres de la famille qui composent la SCI familiale sont appelés des associés. Chaque associé détient des parts sociales qui correspondent à sa contribution au capital social de la société.
Comment créer une SCI familiale ?
En théorie, la création d’une SCI familiale suit les mêmes étapes que pour une SCI classique. La seule particularité est l’exigence de lien familial entre les associés de la SCI familiale.
Rédaction des statuts
En plus des règles de fonctionnement, les statuts de la SCI familiale doivent contenir certaines mentions légales indispensables. Il s’agit de la dénomination sociale, l’objet social, le siège social, la durée de vie, la répartition des parts sociales, etc.
Constitution du capital social
Le capital social d’une SCI familiale est principalement constitué d’apports en nature (biens meubles et immeubles) et en numéraire (somme d’argent). Il n’existe pas un capital social minimum pour une SCI familiale. Il est cependant recommandé de disposer d’un capital social suffisant afin de garantir la crédibilité et le développement de la société.
Publication au journal des annonces légales
Un avis de création de la SCI familiale doit être publié dans un journal d’annonces légales (JAL) du département où se trouve le siège social de la société.
Immatriculation au greffe du tribunal de commerce
Pour immatriculer la SCI familiale, il faut constituer un dossier d’immatriculation composé des éléments tels que :
- le formulaire de déclaration d’immatriculation,
- les statuts de la SCI,
- l’attestation de parution dans le JAL,
- la déclaration de non-condamnation pour le ou les gérants,
- un justificatif d’identité pour le ou les gérants,
- une attestation de dépôt de capital social,
- un chèque afin de régler les frais de greffe.
Le dossier d’immatriculation est transmis au tribunal de commerce qui en examine la validité. Le processus de création se termine par la délivrance de l’extrait Kbis par le tribunal de commerce qui atteste l’existence juridique de la société.
Quel coût pour une SCI familiale ?
La création d’une SCI peut être plus ou moins onéreuse. Les dépenses peuvent cependant varier d’un projet de création à un autre. En pratique, les associés peuvent rédiger les statuts de la société sans dépenser. Lorsqu’ils sollicitent l’accompagnement d’une plateforme juridique, ils doivent toutefois prévoir environ 200€ HT. En revanche, s’il s’agit d’un professionnel comme un avocat, un notaire ou un comptable, les frais peuvent varier entre 1 500€ et 2 500€.
Il faut aussi prévoir 185€ HT pour l’annonce légale de création de la société. Ce tarif peut évoluer en fonction du lieu de domiciliation de la société (222€ HT pour une SCI familiale domiciliée à la Réunion ou à Mayotte). Par ailleurs, 21,41€ TTC sont nécessaires pour la déclaration des bénéfices effectifs et 66,88€ TTC pour les frais d’immatriculation de la société.
Comment fonctionne une SCI ?
Une SCI familiale est une société qui fonctionne de manière autonome, avec une personnalité juridique distincte de celle de ses associés. Les biens immobiliers appartiennent à la société, qui en assure la gestion et la location si nécessaire. Les associés peuvent désigner un ou plusieurs gérants de la société dont les pouvoirs sont définis dans les dispositions statutaires.
Les associés détiennent des parts sociales dans la société, qui déterminent leur part de propriété des biens immobiliers. Les bénéfices de la société sont partagés entre les associés selon leur participation dans le capital social.
Les associés sont responsables des dettes de la société de manière collective. Ils sont en mesure de céder leurs parts conformément aux statuts de la société. Les associés ont aussi un droit d’information. Ils ont également le droit de participer aux décisions importantes de la société en assemblée générale.
Quels sont les avantages d’une SCI familiale ?
La SCI familiale est une forme juridique de société utilisée pour protéger les biens familiaux. Elle permet de séparer le patrimoine immobilier de la famille de la gestion de celui-ci. Si l’un des associés rencontre des difficultés financières, ses créanciers ne pourront pas saisir les biens détenus par la société.
La SCI offre aussi une grande souplesse de gestion. En effet, elle aide à définir librement les règles de fonctionnement de la société et d’organiser la répartition des tâches entre les associés. De même, la SCI facilite la transmission du patrimoine. Elle offre la possibilité d’anticiper la transmission des biens immobiliers entre les membres de la famille en organisant des donations de parts sociales. Elle permet également de transmettre une entreprise familiale en toute sérénité.
Par ailleurs, le libre choix du régime d’imposition entre l’impôt sur le revenu (IR) et l’impôt sur les sociétés (IS) est un réel avantage fiscal. De plus, la société peut bénéficier des dispositifs Pinel, de la plus-value immobilière des particuliers quand elle est soumise à l’IR en cas de cession. La SCI familiale bénéficie d’un abattement pour durée de détention des titres si elle est à soumise l’IS en cas de cession. Elle peut aussi bénéficier d’un abattement de 50 % si la durée de détention est de 2 à 8 ans et de 65 % au-delà.
Quels sont les inconvénients d’une SCI familiale ?
En plus des démarches de création qui peuvent être fastidieuses, la SCI familiale présente quelques inconvénients non négligeables. En effet, il est interdit de réaliser des activités commerciales comme l’achat-revente récurrent de biens immobiliers dans une SCI familiale. Il est également obligatoire de tenir une comptabilité régulière et juste pour la société.
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